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宅基地房屋拆迁补偿重要“三问”

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2021-02-27

原标题:宅基地房屋征地补偿最重要“三问”

文/黄艳

导读:

宅基地是农村集体经济的组织为确保农户生活必须而拨给农户用于的土地,主要用于建造住房、辅助用房(厨房、杂物房、厕所)、庭院、沼气池、禽兽舍内、柴草堆放等。随着城镇一体化进程的纵深化发展,新农村建设、城中村改建、旧村改建越来越多,宅基地房屋拆迁越来越普遍,但是与农户“钱袋子”息息相关的补偿移往问题,大多人却未知就里,本文遂就常见且最重要的三个问题做简要论述。

正文:

一、宅基地房屋征地安置是按户籍人口数量还是按照建筑面积?

宅基地房屋拆迁安置,是所指被拆迁房屋拆毁后,被拆迁人可以取得多少安置房。对于这个问题,目前法律没硬性规定,主要看地方政策,总的来说有三种类型:

①按户籍人口数量确定安置面积:以合法有效的宅基地使用权证、建房批准文件等计户,该户内户籍人口数量回避已经享用过拆迁补偿移往政策的人口后,除以人均移往面积即为总的安置面积,而不少拆迁项目还不会出一些照顾性政策,比如独生子女、大龄未婚、住房困难等情形增加一定安置面积。

②按房屋面积或宅基地面积确定安置面积:有的地方按照房屋面积乘以一定系数确认,有的地方按宅基地面积的一定百分比确认,比如北京不少城区采行按宅基地面积70%确认安置面积。

③混合模式,即允许被拆迁人根据自家“人多地少”或“人少地多”的具体情况自行选择按户籍人口数量还是按建筑面积确定安置面积。

二、宅基地房屋拆迁如何补偿房屋和宅基地?

宅基地房屋征地同时面临集体土地(宅基地)征收、房屋征地,包括地的补偿和房的补偿两个部分。

首先,关于地的补偿:

一般被拆迁人很少看到这部分补偿,是因为这笔补偿款通常是在集体土地征收过程中,作为征地补偿费用拨给到村集体的——宅基地属于集体所有的资产。不过,这笔补偿款给到村集体后,并不必然与被拆迁人无关:如果被拆迁人没有其他宅基地的,村集体要按照村庄规划为其重新分配宅基地;如果整村拆迁撤销政区,又或者按照村庄规划无法再重新分配宅基地,前述补偿款则应该分配给被拆迁人。

其次,关于房的补偿:

根据现行通行做法,宅基地上房屋的拆迁补偿由宅基地区位补偿价和被征地房屋重置成新价两个部分组成:①宅基地区位补偿价按照宅基地面积乘以区县人民政府综合确认的宅基地区位补偿价计算出来;②被拆迁房屋重置成新价由房地产估价机构评估确认。

三、宅基地房屋拆迁协议由谁签有效地?

宅基地房屋拆迁过程中,补偿移往协议应当由拆迁人与被拆迁人协商签定。其中,被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权或对宅基地享有使用权的单位或个人。通常情况下,一般公众理解的“户主”与前述“房主”是同一主体,但并不绝对,如果发生不一致的情况下,则应该根据被拆迁房屋对应的房产证或集体建设用地使用证(宅基地证)来认定被拆迁人,与之签订补偿移往协议。

然而,实践中,没少发生“房主”的亲属代签补偿移往协议的情形,比如夫妻间代签、父母与子女间代签、兄弟姐妹之间代签、女婿代签等。这类代签是否合法有效地也是很多被拆迁人关心的问题。一般指出,成年家庭成员代签补偿移往协议,应该具有“房主”的授权委托书方可进行。如果没有事先取得“房主”授权,“房主”事后不予接纳、拒绝接受受领补偿安置利益的话,代签的协议一般不对“房主”产生约束力,除非拆迁人一方需要充分原告包含“表见代理”。

目前,没专门针对宅基地房屋征地的法律或行政法规,随着城市化进程的不断前进,事先理解拆迁方面的知识、经验有一定的必要性,比如宅基地房屋征地的流程、空白协议签定的风险、口头承诺的效力、协议动迁模式的合法性等。在明律师不会持续推出涉及主题的普法文章,帮助读者朋友们尽可能地扫除认识盲区。http://www.sohu.com/a/433067128_100201881回到搜狐,查阅更多

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