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【山东临沂】房屋拆迁评估报告不合法,行政复议后,要求重新评估!

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2021-07-30

原标题:【山东临沂】房屋征地评估报告不合法,行政复议后,要求新的评估!

复议申请人

朱xx等六人

代理律师

夏涛 北京万典律师事务所律师

吕磊 北京万典律师事务所律师

被申请人

山东省兰陵县人民政府

案情讲解

朱先生等六人系山东省兰陵县某镇居民,在镇里拥有合法的土地使用权和房屋,被申请人兰陵县人民政府为实行顺和片区(二期)改造项目实行房屋征税工作,要征收包括了朱先生等人的房屋和院落。

2019年10月23日,兰陵县人民政府做出兰陵政征税公告2019第6号《兰陵县人民政府房屋征收决定公告》,要求征税范围内业主10日内签订补偿协议。因征收补偿方案确认的补偿标准过低,而且朱先生等人认为征收程序不合法,因而不同意实施征税,也没能与房屋征收部门签定补偿协议。

2020年11月24日,兰陵县人民政府就朱先生等人所属房屋作出(兰政房征补[2020]xx号)兰陵县人民政府房屋征收补偿决定书,补偿要求的主要内容为:货币补偿方案包括房屋补偿款467946元,迁往补助费1500元,三个月临时安置费2700元。申请人也可以选择产权对调,给与移位面积126.95平方米,并给予迁往费1500元、临时安置费900/月,自房屋搬迁交钥匙起至搬迁通知之月止。

委托万典律师,行政复议

朱先生等人指出兰陵县政府做出的《房屋征税补偿决定书》中补偿标准过较低,而且评估报告上并没有估价师的签署盖章,他们也没签字同意。为了确保自己的合法权益,拿到合理的征税补偿,朱先生等人协商后要求委托北京万典律师事务所夏涛、吕磊二位律师代理案件。

万典律师介入案件后,首先帮助朱先生等人向临沂市人民政府提起行政复议申请。万典认为,该房屋征税补偿要求所认定的事实错误,程序违法,依据不足,应予撤销,明确理由如下:

1、被申请人对申请人补偿不公平,违反公平补偿的征收条件,补偿要求予以撤消。

涉案补偿决定确认的补偿价格显著高于市场价格,违背法律规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得高于房屋征收要求公告之日被征税房屋类似于房地产的市场价格。……”

《国有土地上房屋征税评估办法》第三十条规定:“被征收房屋的类似于房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。”

申请人所处方位是坐落于街道两侧,经济繁盛繁荣,地势优越,周边类似土地房产价格较高,而房地产评估公司评估价格有违常理,无法反映申请人实际的房产价值。

被申请人确认房屋补偿价格明显低于周边房地产市场价格,在被申请人所确认的补偿价格上没按照类似房地产市场价格补偿,又高于类似周边房地产市场价值,严重低估申请人土地房屋价值,被申请人确定的房屋价格显著不合乎涉及法律法规拒绝的不得高于类似于周边房地产市场价值的规定。

2、被申请人没有理解房屋的实际情况,所作的补偿决定不符合房屋的实际价值。被申请人确认的价格评估机构的程序和方式明显违法,估价机构做出的评估报告过程程序是违法、违宪的,无法作为被申请人做出补偿决定的依据。

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条:“房地产价格评估机构由被征税人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机指定等方式确定。……”

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商指定;在规定时间内协商不成的,由房屋征税部门通过的组织被征税人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确认。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估机构不得采行顺应征税当事人不当拒绝、虚假宣传、蓄意较低收费等不正当手段承包房屋征税评估业务。”

按照上述规定,房屋征税部门应该先公告并的组织被征收人、协商选定估价机构,当时房屋征税部门从未和申请人的组织协商过,直接确定评估机构,褫夺申请人指定评估机构的权利,显著相当严重违法。

行政复议决定

临沂市人民政府行政复议指出:

依据《国有土地上房屋征收评估管理办法》第十二条第三款规定:被征税人拒绝接受在实地勘查记录上签署或盖章的,应该由房屋征税部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。房屋评估程序是征税过程中的重要一环,评估结果对申请人的利益产生直接影响。因此,评估程序否合法决定了被申请人做出的征税补偿决定是否合法。

本案中,申请人拒绝接受进行入户调查评估,被申请人未按照上述规定履行程序。因此,本机关确认被申请人作出案牵涉行政行为程序违法。

决定如下:

一、撤销被申请人做出兰政房征补(2020)22号《房屋征收补偿决定书》的行政不道德。

二、责令被申请人自收到本决定60日内对申请人涉嫌房屋新的展开评估,并做出《房屋征税补偿决定书》。

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