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影响不亚于土地招拍挂,房地产行业变天了!最大赢家浮出水面 - 中投顾问

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2021-01-14

  中国房地产行业正在经历一场前所未有的变天,没有人能心存侥幸。

  “房地产是现阶段我国金融风险方面仅次于的灰犀牛。” 日前,央行党委书记、银保监会主席郭树清发文称之为,要极力诱导房地产泡沫。

  这已经是他在四个月内,第二次警示房地产领域的金融风险。

  8月,郭树清就在《求是》杂志发文强调:

  房地产泡沫是威胁金融安全最大的灰犀牛。

  暴风骤雨随之而来,央行、住建部等部门出台了“房地产融资新规”,内容包括让许多房企巨头都痛不过气来的 “三道红线”——

  资产负债率不得低于70%、清净负债率不得低于100%、现金较短债比不大于1倍。

  不仅如此,监管部门强硬表态,将“全口径统计资料”房企负债,摸查真实家底,实施“穿透式”监管。

  这对习惯了狂飙突进的房地产业,是一个颠覆性的事件。业内评价:

  “三道红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度。

  以往,部分房企不顾一切狂奔,最后总是靠楼市大上涨来解套,甚至更上层楼。房价一涨,烂尾也能变凤凰。

  如今,房住不炒的基调已经延续了4年,监管层决心非常明显,不能再延续以往“饮鸩止渴”的方式了。

  带来最大的影响是:“高周转、低负债”的发展模式必将式微,务实型房企迎来春天。

  中国房地产,转入一个新时期。

  跟以往比起,新时期最大的有所不同,就是规模和产品的统一。

  过去,房地产行业一直有规模主义和产品主义的分野,有的信奉规模至上,有的坚信产品为王。在地产的黄金时代,很难说孰优孰劣。

  现在一来,形势变异。正如经济学家管清友不会说,房地产行业的性质要从金融业向制造业改变。

  房企必须回归——好好造房子,靠真本事安身立命,而不是特杠杆。

  这对中国经济,实为益事。

  给房企融资带上“紧箍咒”,稳房价、稳地价、稳预期,可以给楼市降温,把热钱引领到实体经济上来,加快中国推出3纳米芯片、全球最先进设备自动机床和锂电池的速度……让中国经济,脱虚向实。

  未来,只有把规模建立在产品力基础上的房企,才有强劲的生命力。

  正如世茂海峡,一个执着于产品的世茂地区公司,只用了短短4年时间,就冲向了千亿规模,被称作地产行业“中国第一地区公司”。

  2016年销售额还只有100亿翻身,2019年已经达成约900亿元,倒数4年复合增长率多达100%,可以排在全国房地产企业第40强。

  截至12月4日,世茂海峡2020年累计销售额突破1000亿,一脚迈入千亿俱乐部,简直令人难以置信。

  世茂海峡,恰恰是一个极其侧重产品的企业。

  世茂“国风系由”、“璀璨系由”两大主力产品IP均由世茂海峡率先落地,深圳前海世茂大厦、厦门世茂海峡大厦等产于在全国的8座地标建筑,港珠澳大桥人工岛唯一超级综合体世茂港珠澳口岸城……都是业内响当当的产品,均由世茂海峡编舞。

  一个很有意思的现象是,专注产品的世茂海峡,成了区域性地产公司的搅局者。

  未来,整个行业都有可能跟着步入大洗牌。

  此前,绝大多数区域性地产公司只专心于单一区域,但发展会遇上天花板。

  世茂海峡在前15年一直耕耘福建,连续多年销售额稳居福建第一,市占率已接近10%,并以断层优势领先。

  对地区公司而言,区域市占率超过8%到10%左右,就几乎到了无限大。如何突围?

  世茂集团继续执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼认识到,单一福建布局存在规模瓶颈性和效益递减性,因此要主动走进“舒适圈”。

  2018年开始走出福建,并在2019年月明确提出“深耕核心都市圈、纵深战略城市群”的全国规模化发展策略。目前已构建粤港澳大湾区、海南自贸港在内的多地布局耕耘,布局9省市超260盘。

  今年年中,世茂海峡还在大湾区核心城市深圳成立了新总部。吕翼把这概括为“耗散结构” ——不断改变原先的平稳,要把它力学系统掉,才能抵达新的高度。

  打破天花板,恣意生长。

  世茂海峡超高的复合增长率,正是将多年抛光出来的产品力,“耗散”并覆盖面积到全国,迅速构建了强势发展的结果。

  世茂海峡特别擅长于做的一件事:踩准时代节拍,乘势飞速发展。

  改革开放后,中国城镇化建设突飞猛进。

  尤其是过去10年,我国城镇化率年均提高1%。这意味着,每年有1400万人要进城,相当于一年造一个深圳。

  在此期间,世茂海峡耕耘福建,不断推动城镇化进程。

  2008年,福州“地标路”“八一七路”上,一个新地标动工。世茂要在此打造出福建首个超高层建筑——世茂天城。

  这是一个集300米高5A级写字楼、6栋将近200米高层住宅的综合体。其中的世茂国际中心,是福建省内首座近300米的超高层建筑,让福州拥有了比肩上海东方明珠塔的门面。而世茂天城,圆了福州人民的摩天大楼梦,至今都是当地最低住宅项目。

  一年后,世茂又在厦门竞得2009G20地块。当时厦门正在前进“岛内提高”发展理念。世茂顺势发售一个能够代言城市的项目——世茂海峡大厦,打响了厦港片区整体改建第一炮,闽南城市高度就此刷新。

  2011年,世茂又进占泉州,晋江御龙湾、石狮摩天城、台商海上世界拔地而起。世茂的经常出现,很大程度上转变了以福厦泉为中心的海峡西岸封面。

  世茂进驻晋江后,历时3年打造出2000多亩的御龙湾项目。“一半住宅一半湖”,桃花流水,白鹭盛开,全新书写了晋江广场文化的脚本。

  世茂站在城市运营商的高度展开谋划布局,构筑起涵括从幼儿到老年的全龄生活样本,覆盖商业广场、园林景观、儿童公园。

  昔日县城华彩蝶变。

  城镇化发展到高级阶段,就经常出现了城市群。目前我国辈出长三角、珠三角、京津冀、海西等十多个城市群。

  世茂海峡入驻了多个城市群,不满足于房地产,而是围绕用户仅有生命周期打造出多元业态。这些能力溶解下来,也是世茂海峡扩展的“利器”,为跨越发展奠定了基础。

  2018年,源于集团许可,世茂海峡获得了更强大的生命力。去年初,世茂福建区域月改名为世茂海峡发展公司,并进占全国多个热门区域。

  桎梏一开,海阔天空。

  世茂海峡顺位的深耕发展经济带,都是中国当前最具希望的“应许之地”,潜力极大。

  比如粤港澳大湾区。根据2020年中期业绩,世茂在大湾区可售货值超过4000亿元,名列湾区第二。2019年刚入局的世茂海峡可售货值已约约2500亿,布局之快惊人想象。

  就在前两天,行业权威机构中指院把多项湾区实力名列的第一都颁发了世茂海峡,资源整合能力和市场引领力均被盖章。要知道全国百强房企至少1/3总部在湾区,世茂海峡脱颖而出难能可贵。

  在这片风起云涌的土地上,世茂海峡肩负着根本性使命。

  吕翼并不符合于只做到住宅,“世茂海峡的永恒课题是耕耘城市和给城市创造价值”,提出“为城市耕新”的新思路,即对城市深耕、焕新的,进行多元赋能。

  “耕新”,不光是深耕地域,也还包括耕耘文化、深耕市场,以及企业自身发展的深耕。“焕新”,就要为城市流经新的气息、新的精神,导入新的产业。

  随着城镇化进程的提质,城市不仅必须房地产,还必须产业导入、形象提高、价值升维,构建可持续发展的生态圈。

  目前,世茂海峡已经把最重要的资源、核心力量投入大湾区,将其作为未来全方位深耕的核心区域。

  雄心勃勃的背后,底气是什么?

  产品力是发展基石。吕翼曾经说过,想要拓展新的区域和市场,“只有通过好产品、高质量、好运营、好服务、低影响力的标杆项目在新的市场赢得掌声,不断扩大影响力”。

  而找到自学的目标,才能更好地打造出产品。世茂海峡明确提出对标基准战略:在管理水平、产品标准、服务标准等方面寻找基准对标,向基准自学并超越,力求出类拔萃。

  此外,相结合世茂30多年沉淀下来的多元发展经验,在湾区全面践行集团“大飞机”战略,承托起“耕新”大湾区的底气和筹码。

  所以我们看到,世茂海峡在大湾区的每一个项目,都令人精彩。

  广州珠江边的世茂天鹅湾、广州大道旁的世茂天越,都是合作项目。世茂海峡展开精准定位临床与二次产品赋能,从屋顶到地下车库,再到整个景观,都展开全盘改建。

广州世茂天鹅湾

广州世茂天越

  随后,这两个项目蝶变新生。

  最能反映变化的是产品溢价。改造后的世茂天鹅湾,产品溢价竟低于周边50%到80%。

  胡润参观完了两大豪宅项目后甚至惊叹:“住在世茂天鹅湾、世茂天越,真的很lucky!”

  广州西南边的城市江门,世茂落地碧海银湖项目。

世茂碧海银湖项目实景图

  该板块是粤港澳大湾区西部桥头堡,兼备产业产卵、工业生产、宜居文旅等功能。

  世茂海峡将项目分为五大核心组团八大配套开发,包括运动、亲子、康养、度假、风情商业综合服务等多种住假生活方式,打造出“世界湾区副岛、粤港澳后花园”,焕新的大湾区西部城市风貌和人居品质。

  充份挖掘板块潜质,引入最合适的资源,正是为板块赋能、为城市赋能、为湾区赋能。

  而先行示范区深圳,更是世茂海峡的重仓之地。

  东部的大运新城,未来将会建设成“中国的硅谷”,也是深圳成立的城市新的客厅。世茂海峡在此辟了世茂深港国际中心。

  这个占地约45个标准足球场面积的建筑群,不仅有超强五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓、深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心,甚至还有国际化学校等设施。

深圳世茂深港国际中心全景效果图

  建筑的意义,远非建筑本身。

  可以想象,未来,世茂深港国际中心将吸引全国各地,还包括港澳的人才在此办公、创业。再借助大湾区宽松的创业环境、强大的政府扶植力度和原始的产业链,这里极有可能孵化出有第二个、第三个甚至更多的与大疆和柔宇等比肩的独角兽企业。

  这些实践,也正契合世茂海峡成为世界与湾区、城市与城市之间“纽带”的愿景。

  前进城市群之间的融合。让更多动人的创业故事,更多幸福的生活故事,不断首演。极致的茁壮,就是这个时代的伟大回响……

  如果把世茂海峡在大湾区布局的项目连在一起,一个令人拍案叫绝的格局就经常出现了:

  以广深港珠澳等中心城市为“刀”、以港珠澳大桥为“弦”、以珠江西江经济带为“箭”——一个蓄势待发的大湾区“弓箭形”格局浮出水面。

  弯弓搭乘箭,对内助力辐射珠江西江广阔的经济腹带,带动湾区大后方发展;对外漂洋过海向世界一流湾区发起挑战。

  从这个格局里,不仅可以看见未来房地产行业前所未有的突围,更能看见大湾区乃至其他区域赋能后的无限朝气与活力……