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公房承租人死亡,还有动迁利益吗?

作者:匿名  来源:拆迁维权律师网  日期:2020-05-20

公房面临或已经拆迁,但承租人丧生了,还有拆迁利益吗?如果有,该怎么分?

公房,是“公有住房”的简称,是上海特有的一种房屋类型。承租人和同住人拥有居住使用权、不拥有产权,故不同于产权房。

大多数上海人对公房都不陌生,公房一般来源于父辈单位的分配,归属于员工福利。然而,随着城市化进程的减缓和政府征税规模的不断扩大,上海的公房数量正逐渐增加,与此同时,公房征地纠纷也越来越多。

公房面对或正在动迁,承租人死亡了,还有拆迁利益吗?如果有,该怎么分?与公房拆迁纠纷相关的法律咨询中,扬远律师常常会遇上类似的问题。今天,扬远律师就结合法律规定及司法实践中做到统一答案。

1、公房动迁,谁拥有动迁利益?

公房的承租人或同寄居人虽然不享有产权,只享有房屋的居住使用权,但是在面临动迁时,承租人和同住人有权享有动迁利益。

与公房的所有权人或代管人签定了房屋租赁合约,依法履行合同誓约的权利和义务,并依法获得《公房出租凭证》的人,为承租人。只需掌控最基本的判断方法,即公房所属物业管理单位授予的《公房租赁凭证》上记载的人为承租人。

同住人必须符合一定的条件,原则上须要同时符合“本处有常住人口户口”、“在被动迁至公房实际居住一年以上”、“他处没住房或虽有住房但居住困难”这三个条件。需要留意的是,关于同住人的认定是实践中另一个较为简单的问题,有很多值得注意规定,扬远律师在本文不作明确辩论。

2、公房承租人丧生,还有动迁利益吗?

解答这个问题之前,有必要理解一下公房拆迁的流程:首先是政府发布征税决定和征税补偿方案;其次是签订征税补偿协议;然后是居民搬出房屋;最后是出具承销单、发放拆迁款。

那么,公房承租人死亡,还有动迁利益吗?司法实践中,与公房动迁相关的纠纷中,最常遇上的就是这个问题。

似乎,不能一概而论,需要进一步明确承租人死亡的时间,死亡时间必要关系着否享有拆迁利益。征税要求前还是征收决定后?签协议前还是签协议后? 对于动迁利益有什么影响?

根据现行的法律规定及司法实践中分析,可以分以下三种情形:

情形一:公房承租人在征收要求作出前已经去世,则不拥有拆迁利益。

情形二:公房承租人在征收决定做出后、拆迁协议签定前去世,拥有拆迁利益。

情形三:公房承租人在拆迁协议签定后去世,享有动迁利益。

由此,辨别已经死亡的公房承租人是否享有拆迁利益,各不相同征收要求的做出时间,并非拆迁协议的签订时间。

毕竟,一方面,按照目前上海市各区政府的征税补偿方案,确认曾名户籍人口、被征收房屋居住于现状、他处住房现状的主要时间节点均是政府部门公布的房屋征税要求,以此作为标准相对比较统一、固定。另一方面,政府房屋征税要求作出后,每户签定拆迁协议的时间并不相同,有的差距几个月甚至半年,如果以拆迁协议签定时间作为辨别否享有拆迁利益的时间,更容易导致不公平的现象,更易产生纠纷。

3、承租人死亡后拥有的拆迁利益,该怎么分?

如果公房承租人在征税决定做出后去世,其享有的动迁利益该怎么分呢?

根据《继承法》之规定,遗产是公民丧生时遗留的个人合法财产,还包括公民的收入、动产、不动产以及其他合法财产。据此,该部分拆迁利益即作为承租人的遗产,可以由其法定或遗嘱继承人取得。

因此,其合法继承人应当与动迁组、其他同住人及时交流谈判,以主张自身的合法权益。如果其他同住人因动迁利益分割协商不成诉至法院,承租人的合法继承人不应大力参加到诉讼中。

必须注意的是,如果公房承租人在签定拆迁协议之前去世,除了大家关心的利益分割问题,还亟需解决问题和拆迁部门的签约问题,牵涉到到签下代表的登录、动迁方案的谈判、补偿利益的派发及发给等。

综上,如时逢公房承租人丧生,由此产生的拆迁纠纷错综复杂,建议及时委托专业律师插手。扬远律师曾办理过众多公房动迁纠纷案件,秉持专业负责的态度,确保委托人的合法权益。